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房企拿地谨慎 下半年土地市场或将持续降温

□本报记者 姚轩杰

9月4日,北京市挂牌出让西南三环丽泽区域一幅文化娱乐用地,因只有一家企业报价,未经竞拍即以底价成交。

中国指数研究院日前发布的数据显示,8月全国300个城市土地市场供求量环比同比双降,土地出让金下滑。在楼市前景尚不明朗的时候,房企的拿地热情不断下降。业内人士预计,下半年土地市场仍会持续降温。

频现底价成交或流拍

北京西南三环丽泽区域的文化娱乐用地,地块面积约6.6亩,规划建筑面积为1万平方米。地块最终以底价15.35亿元成交,折合楼面地价1.535万元/平方米,中标者为京能集团旗下北京天创房地产开发有限公司。

中国指数研究院发布的数据显示,2014年8月,全国300个城市共成交土地1930宗,环比减少23%,同比减少36%;成交楼面均价为1136元/平方米,环比上涨7%,同比下跌3%;土地出让金总额为1449亿元,环比减少11%,同比减少40%;住宅用地出让金总额为796亿元,环比减少26%,同比减少52%。主要城市土地出让金同环比双降,住宅用地降幅大于整体市场。即便是房价最为坚挺的北京、上海、广州、深圳等一线城市,土地也遭遇流拍、底价成交等状况。

来自中原地产的监测数据,截至8月底,京沪广深四大一线城市,合计土地出让总金额为3236亿元,仅相当于2013年5242.3亿的61%。并且,目前成交溢价率大幅下滑,相比2013年溢价率基本在40%左右,2014年最近几个月的溢价率均在20%周围,许多土地像上述丽泽地块一样底价成交。

流拍也时有发生。7月30日,北京朝阳区孙河地块流标,当时的起价高达46亿,BCDE地块其中有个中小学32400平方米,还有社区配套服务设施面积巨大。按照46亿计算楼面起价已经突破4万,过高的价格使得资金链并不宽松的房企望而却步。

中原地产首席市场分析师张大伟分析,在去年楼市高涨的时候,房企和政府都很乐观,从而推高了市场预计,地价也不断向上走。到了今年,在整体市场下行的情况下,土地市场跟着降温,房企拿地谨慎。

土地市场颓势将持续

上海易居房地产研究院最新报告显示,8月10个典型城市土地出让金收入531亿元,环比下降0.68%,同比下降38.6%;土地成交均价为2485元/平方米,环比下降13.4%,同比下降15%,土地成交均价自2013年1月以来首次连续三个月同比负增长。该报告称,一、二线城市在未来几个月内,只有优质地块才能激起开发商的兴趣,同时政府也在市场降温之际放缓了推地步伐,预计未来几个月土地市场仍然较冷,土地成交价格仍将保持同比下跌状态。

在土地频频流拍的情况下,地方政府出于土地财政的考虑,一方面会加大各种救市的力度,另一方面也会合理调整土地价格,吸引开发商拿地。例如,北京市政府将7月底流标的孙河地块主动降价再入市,起始价被调低至42.3亿元,比上次下降3.7亿元;起始楼面价也从3.5万元/平方米降至3.2万元/平方米;竞买保证金也由13.8亿元下调至12.7亿元。

在目前低迷的市场背景下,专家建议抓住楼市调整机遇,根治土地财政痼疾,正确认识当前土地市场回调的性质,建立新的土地出让金分配机制,减低地方政府推高地价的欲望。